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    合生创展失速的往昔 “二代”朱桔榕接班意味着什么

    发表时间:2020-03-14 信息来源:www.blow35rdvs.com 浏览次数:557

     

    与恒大、碧桂园、雅居乐、富力地产一起被誉为房地产行业“华南五虎”的“第二代”朱杰荣,在2004年达到顶峰时,其销售额长期徘徊在100亿元左右,这意味着什么?为什么?

    新年伊始,公司迎来了董事长职位的新旧交替。朱孟依的女儿朱洁荣正式掌管这家公司。投资者担心她是否能带领长期蛰伏的霍普韦尔走向另一个成功。

    《企业透明度报告》戴

    2020年1月13日“房地产载体”合生创展集团有限公司(以下简称合生创展,股票代码:香港),2004年销售额突破100亿,宣布朱孟依先生辞去董事长兼执行董事职务,其女性朱洁荣被任命为董事会主席,自1月10日起生效。本公司认为,合生的管理制度较为成熟,集团业绩趋于稳定,朱先生对集团未来的健康发展充满信心,认为现在是他退出董事会的合适时机。

    这则消息让投资者关注“新老板”朱洁荣能否带领前“房地产运营商”重回巅峰。针对董事长变动和公司未来发展战略,合生创展投资者关系部相关负责人告诉《企业透明度报告》,自公告发布后的几天内,公司股价呈现上升趋势,表明投资者对合生创展的发展前景持积极乐观的态度。至于公司未来战略是否会调整以及这一变化将对公司产生什么影响的问题,负责人表示不便回应。

    在二级市场,从霍普森创展宣布消息的当天到1月17日港股收盘,公司股价经历了小幅上涨后又有回升的趋势。最高股价为8.5港元,波幅约为7.5%。

    上图为:合生创展2020年1月13日至1月17日的股价走势图

    公开数据显示,朱洁荣,1989年出生,是合生创展创始人朱孟依的小女儿。他曾就读于中国人民大学财务部,自2009年12月起,他担任总裁助理,负责公司财务、人力资源管理等方面的工作。他在2012年担任执行副总裁,在2013年7月11日担任副总裁。

    “华南五虎”第一次停滞十年

    成立于1992年,老牌住宅公司和盛创展,曾经收获了一段“辉煌”岁月。1998年,合生创展成功登陆HKEx。在资金的帮助下,该公司上市后仅两年就在广州开发了100多栋建筑,相当于万科在全国五大城市开发规模的总和,成为广州房地产行业的“霸主”。

    合生创展一举突破2004年100亿元的销售规模,成为内地首家打破销售记录的房地产公司。四大房地产公司恒大、碧桂园、雅居乐、富力也紧随其后。他们与和盛创展一起被称为房地产业的“华南五虎”,而和盛创展则被称为“房地产业的航母”。

    然而,令市场惊讶的是,这家“房地产运营商”的销售额自2004年达到顶峰以来,一直徘徊在100亿元左右。直到2019年,霍普森的销售额才同比增长42%,达到212.58亿元,15年来首次超过200亿元。

    在这15年中,霍普森创展经历了一个从高峰到低谷的过渡时期。其中,2008是公司发展的转折点。当年,合生创新前董事长朱孟依因卷入国美黄光裕经济案而被调查,此后公司开始呈现下滑趋势。

    2014年,合生创展逐步拉大与恒大、碧桂园等房企的差距,2013年均达到1000亿元,合生创展退出“华南五虎”行列。

    回顾2008年至今,霍普森无疑已经

    根据《企业透明度报告》相关数据回顾,合肥-上海-广州-深圳一线城市流转缓慢和土地囤积现象较为普遍。例如,2004年,合生创展试图在天津宝坻建造亚洲最大的别墅,包括酒店、度假村、高尔夫球场等项目,耗资近200亿元人民币。令我们惊讶的是,这个项目的发展很慢,销售也不如预期。十多年来,它未能为公司带来可观的利润,已成为该地区最大的“空城”项目。此外,还有一些项目有待开发,如北京晓云路8号项目。土地被征用至今已有10多年,仍有48万平方米有待开发,广州珠江帝景等项目的开发周期已超过10年。

    据公开数据显示,2014年至2018年,合肥生创展土壤储存面积分别为3269万平方米、3099万平方米、3013万平方米、2933万平方米和2922万平方米。截至2019年年中,合肥土壤总储量达到2940万平方米。值得注意的是,一旦将此类土壤储存面积数据与公司的销售面积进行比较,不难发现其销售面积仅为土壤储存面积的10%左右。

    同时,根据公司数据,2014年至2019年,合生的合同销售额分别为53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元、149.75亿元和212.58亿元,同比增长率分别为-52.85%、88.01%、19.00%、14.08%、62.3%和42%

    但是,众所周知,土地囤积多、开发周期长的开发模式,使得公司的资本回报周期更长,减缓了公司的运营步伐。相比之下,近年来,国内大多数住宅企业都依靠高周转率和快速布局的策略取胜。由此可见,在当时的房地产环境中,霍普森的创作和展览的发展模式是“水土不服”。

    “第二代”如何引领未来?

    对于任何企业来说,其发展背景和管理模式都与其“领导者”的管理理念密切相关。在房地产行业,“第二代”已经成为一个非常普遍的现象。

    张博认为,“一般来说,‘第二代’在管理风格上与第一代有很大的不同。同时,这并不意味着你可以睡在第一代的成就上。对第二代人来说,最大的挑战是它能否带领团队达到一个新的水平,并让公司管理层以实际表现来认可它。

    回顾过去2019年合生创展的扩张步伐,明显改变了过去保守谨慎的风格。2019年,国内大多数住宅企业放慢了投资布局,但合生创展频繁在公开土地市场和并购等领域进行布局,尤其是2019年7月和8月,公司最积极地收购了土地。例如,7月9日,合生创展以9.36亿元赢得江门市蓬江区两处商住用地,并首次进入江门。7月22日,合生创展以11.19亿元的底价,在广州增城路村赢得了一块占地面积3.9万平方米的土地。8月29日,公司以13.64亿元购买了杭州江干新区土地,土地面积4.9万平方米。9月16日之后,该公司以24.71公顷的总土地面积和29亿元的成本赢得了广州番禺新集村的旧改造项目。2019年,合资企业的增长和发展将迅速而有力地扩大。在这样一个工业环境中,它不可避免地会显得“与潮流背道而驰”。

    "加快征地步伐表明合肥大学有赶超的目标。然而,在当前严格的控制和融资压力下,过于激进的土地收购往往会导致财务风险的快速上升,同时也增强了企业的经营风险。”张博对《企业透明度报告》说道。

    那么,霍普森创展将来能回到巅峰和王者吗?更重要的是,与过去一段时期房地产的高速发展相比,房地产的基本面已经发生了明显的变化。在房地产去投资、去库存的背景下,霍普森有可能加快局域网的建设吗

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